Zmiany na rynku magazynowym w Polsce

W ciągu 20 lat sytuacja na rynku magazynowym w Polsce uległa wielu zmianom. Obecnie, najwięcej nowych magazynów to duże obiekty, które powstają na indywidualne zapotrzebowanie. W nowych inwestycjach bardzo często stosowane są również indywidualne rozwiązania logistyczne. Warto zauważyć, iż jeszcze 5 lat temu rynek magazynowy w Polsce zdominowany był przez małe, niemalże bliźniacze obiekty (nawet z tak samo ułożonymi regałami).

Jak wyglądały pozostałe zmiany na rynku magazynowym w ciągu ostatnich 20 lat? W poniższym artykule postaramy się odpowiedzieć na to pytanie.

Większe powierzchnie magazynowe

Jeszcze kilka lat temu magazyny o powierzchni około 20 tys. mkw. były stanowiły rzadkość. Obecnie zdecydowanie zwiększyła się liczba zapytań oraz inwestycji o powierzchniach od 10 do 40 tys. mkw. (i większych). Zmiany dotyczą również wysokości budynków – panuje zainteresowani budynkami wyższymi niż standardowe (10 metrów wysokości).

Wiele z nowych realizacji to budynki o wysokości dochodzącej nawet do 47 metrów. Magazyn Wysokiego Składowania firmy Amica we Wronkach, to obecnie najwyższy tego typu budynek w Polsce i branży AGD w całej Europie.

Wzrost liczby obiektów

Największy rozwój w branży (pod względem liczby zrealizowanych, nowych inwestycji) nastąpił w latach 2003-2004 i trwał, aż do załamania w 2008 roku. W latach 2007-2008 oddano do użytku łącznie 5 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej i logistycznej. W latach 2014-2015 było to zaledwie 2,9 mln mkw. Na koniec 2016 roku powierzchnie magazynowe w Polsce liczyły łącznie 11 mln mkw.

Obecnie znów następują wzrosty w odniesieniu do nowych inwestycji związanych z budową nowoczesnych powierzchni magazynowych. Rok 2017 nazwany był rekordowym pod względem zarówno wynajmu, jak i kontraktów na budowę nowych obiektów. Deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 2,3 mln mkw., a wynajęto prawie 4,6 mln mkw.

Nowe magazyny najczęściej lokowane są pięciu regionach Polski - Warszawa i okolice, Polska Centralna, rejon Poznania, Wrocławia i Górnego Śląska.

Zdaniem ekspertów rok 2018 rok przyniesie znaczny wzrost liczby projektów BTS (built-to-suit), a nawet BTO (built-to-own). Dominującymi sektorami, dla których realizowane będą nowe inwestycje, nadal pozostanie e-commerce oraz handel tradycyjny. O wpływie rozwoju sprzedaży internetowej, na rynek magazynowy przeczytać można w jednym z poprzednich artykułów - Wzrost popularności e-commerce, a powierzchnie magazynowe.

Zachęcający spadek cen

Aktywność deweloperów związana jest z rosnącymi zapotrzebowaniem firm na powierzchnie logistyczne i produkcyjne. Na rynku zauważalny jest również dość spory spadek cen. W latach 90. ceny powierzchni magazynowych wahały się w granicach 36 zł za mkw.. Obecnie, cena 1 mkw. powierzchni magazynowej wynosi średnio 8 zł. Głównym powodem spadków cen są przede wszystkim zmiany rynkowe tj. wzrost PKB oraz wzrostu znaczenia Polski jako ośrodka magazynowego Europy (co jest istotnym czynnikiem stymulującym popyt).

Mimo że budowa nowych powierzchni magazynowych oraz ośrodków logistycznych jest mniej opłacalna z uwagi na większą konkurencję i niższą cenę, inwestycje tego typu objęte są obecnie znacznie mniejszym ryzykiem. Zachęca to developerów oraz firmy do budowania kolejnych obiektów. Międzynarodowe firmy, a w szczególności te zaopatrujące rynek niemiecki, coraz chętniej lokalizują własne magazyny w Polsce. Główne powody to niskie opłaty czynszowe, dostępność wykwalifikowanej i atrakcyjnej cenowo kadry, a przede wszystkim – poprawiające się warunki infrastruktury drogowej, umożliwiające połączenie z najważniejszymi ośrodkami logistycznymi Europy.

Rynek podporządkowany najemcy

Kluczowymi czynnikami decydującymi o wyborze magazynu jest cena oraz lokalizacja. Wzrost liczby obiektów oraz obniżenie cen wynajmu spowodował większy wpływ najemców na kształtowanie się branży. Ponadto dostępnych jest więcej gruntów w lepszych cenach, co dodatkowo sprzyja wzrostowi konkurencji, również z korzyścią dla najemcy. Mimo coraz większej popularności rozwiązań typu BTS i BTO, nadal powstają nowe obiekty bardzo do siebie podobne pod względem wyposażenia, standardów i stosowanych rozwiązań, dlatego cena na rynku magazynowym wciąż ma największe znaczenie.

Mimo stopniowej poprawy infrastruktury drogowej w Polsce, lokalizacja nadal ma ogromny wpływ na atrakcyjność oferty magazynowej. Rok 2018 zapowiada się być bardzo aktywny jeżeli chodzi o nowe inwestycje. W budowie znajduje się obecnie ponad 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowych klasy A. Największa liczba tego rodzaju inwestycji zlokalizowana jest w regionie Górnego Śląska (ok. 398 tys. mkw.), w Warszawie (227 tys. mkw.) oraz w Polsce Centralnej (240 tys. mkw). Te lokalizacje nadal pozostają najbardziej atrakcyjne zarówno dla deweloperów, jak i najemców (mimo wzrostu aktywności po zachodniej stronie Polski i mimo widocznej aktywności na rynku małych magazynów w takich miastach jak Kielce czy Białystok).

Więcej deweloperów i firm doradczych

Rozwój branży magazynowej pociągnął za sobą zmiany również w innych sektorach. Jedną z widocznych zmian jest wzrost liczby biur projektowych zatrudnianych przez firmy deweloperskie, do tego znacznie wzrosła liczba samych firm deweloperskich, doradczych oraz specjalistów od nieruchomości.

Wraz z rozwojem branży magazynowej w Polsce oraz bogatą ofertą różnorodnych rozwiązań, jeszcze większą rolę odgrywają profesjonalni doradcy. Usługi doradcze skierowane są przede wszystkim do inwestorów, najemców i właścicieli nieruchomości, ułatwiając im obecność i funkcjonowanie na tak dynamicznie zmieniającym się rynku.